为芝加哥住宅房东租户条例提供的租户提供的较高武器之一是妨碍房东的报复性行为禁止。芝加哥市政守则第12-1550章禁止楼主终止租赁,增加租金,开始撤离, 威胁 驱逐,或拒绝仅仅因为租客“以诚信为本”而续签:

  • 向监管机构或新闻媒体征服住房守则违规行为; 
  • 寻求社区组织的协助,以纠正违规行为或非法惯例;
  • 要求房东通过住房代码或租赁制定维修;
  • 在听证会上作证了关于场所的状况;加入租户联盟; 
  • 或行使法律提供的任何其他权利或补救措施。

如果房东违反了违反报复性行为的禁止,租户可以将问题提出辩护,以驱逐程序,也可能,即使不再拥有,也可以恢复每月租金的两倍加上合理的律师费。此外,如果有证据表明,该租客在涉嫌报复行为前一年内根据该条例受到保护的任何行动(例如,抱怨违规行为或违约租赁),证据创造了“楼主的行为是报复性的”反叛推测“。换句话说,在民事法院的行动中,游戏在第四季度的达阵开始时从房东开始。租客有“占有”。

虽然禁止报复较好,但具有现实世界经验的房东认识到,在实践中,该条例成为挑战者租赁者手中的武器。虽然出版了关于报复性驱逐的司法决定是稀疏的,但该问题经常讨论,很多人对体面的陷入困境,守法的房东。即使没有法定“推定”,房东随时退出他们试图在抱怨的一年内的租户,法院通常是试图摆脱抱怨建设条件的租房者的房东持怀疑态度,但始终如一地支付他们的租房按时租。因此,在一个租户被赋予广泛的城镇,因此房东在户主上努力治疗所有租户,并仔细记录每个租赁的各个方面。如果租户持续迟到,涉及邻居,或违反租约的规定,房东应始终记录问题,以便妨碍后来试图终止租赁,甚至拒绝贩卖租约的可能性被视为报复性驱逐,特别是鉴于报复的“推定”。

对于那些希望了解有关已讨论(并形状)报复性撤消法律的两个公布的上诉法案的房东,我们总结了以下。

Reed v。烧伤(1992)

格鲁吉亚伯恩斯于1989年6月搬进了一套公寓,在随后的一年中,经验丰富的管道管道,照明装置,啮齿动物侵扰和破碎的恒温器(促使她称之为“无热线”)。在她的租约过期后,她“举行了”,但继续抱怨住房守则违规行为。在这一点上,她的房东提供了30天的通知,终止租约,根据国家法律的月份租约所要求的。通知之后是一项驱逐程序,伯恩斯女士在芝加哥市政代码下抵消了报复性驱逐。虽然驱逐行动被驳回(大概是因为租户搬出来),但反诉去了审判。该法官随后裁定了该州法律抢先芝加哥条例,在这种情况下,房东可以在30天内终止租约,以便任何或没有理由(除了,非法歧视除外)。

上诉法院扭转了决定。它举办了芝加哥市政代码,禁止违反州法律的优先权。上诉法院指出,租户从未错过了单一租金,而且楼主以外,由于不支付租金以外的任何原因,房东从未试图撤销任何租户。因此,法院规定,房东未能反驳“条例通过建立历史来反驳”报道报复性驱逐的推定。 。 。慢性租金违约,滋扰或其他问题“由租户拥有房屋的占有率。

严格来说,这种情况只是确定条例中的报复性驱逐补救措施适用于月份租赁。实际上,它表明,任何芝加哥租户(其租约受条例)都可以通过无限数量的选择,仅仅通过要求在每个期限内至少一次琐碎的维修时额外的一年。平均租户会这样做吗?很明显不是。最有问题的租户会这样做吗?不要赌它。

美国国家银行(AS受托人)诉鲍威尔(1992)

John Powell租用了棕色砖湖高层公寓,距离南湖公园大道近25年来,近25年,他向他的房东寄给了他的房东,要求在他的腐朽单元进行长条款修理。虽然芝加哥住宅房东和租户条例明确了一个租户可能扣留租金的程序,但如果没有提出租户,鲍威尔先生未能遵循该程序,精确地进行。具体而言,他在房东的14天拨款之前扣除了167美元的租金(约四分之一付款)。房东提出要求的维修,并立即提出了一项撤销的行动,根据未能在五天宽限期结束前支付所有租金。鲍威尔先生将报复性驱逐作为辩护。

审判法院召开该条例授予房东14天,以提出要求的维修,鲍威尔先生通过扣除租金未能遵循正确的程序。然后它击中了报复性的驱逐防守,因为,发现鲍威尔先生在租金上拖欠,他不能要求报复性驱逐。

在一个明显的趋势中,上诉法院反转并裁定赞成租客。虽然它同意鲍威尔先生没有遵循扣缴租金的适当程序,但它决定了他对公约条件的投诉达到了该条例的“受保护行为”。法院似乎特别是通过证据表明,鲍威尔先生“在这座建筑中居住近25年,但[房东]很快就搬到了他”一旦扣留了167美元,因为单位需要维修。它还指出,房东提出了针对要求维修的其他六个建筑租户的类似驱逐行动。最后,法院认为,根据该条例下的扣缴租金的程序并不是那么明确,以便允许鲍威尔先生的表现得恶心的结论。 (在最终的技术性中,只有律师将欣赏,法院裁定,租户可以在这些情况下申请赔偿赔偿,即使驱逐程序旨在专门关注占有问题。)

严格来说,法院裁定了一个租客可以断言退税防守 即使他未能支付合法授权的租金,只要他以“诚信为本”。现在,这种特殊事实模式的频率会出现吗?不是特别的。但案件设置了一个音调。当涉及非更新租约(而不是驱逐)房东应该有一个追踪任何和所有租户投诉的文件或电子表格,以及任何未经任何理由续签任何其他租户的决定,甚至是及时的租户支付租金。由于该条例假定房东在前一年内的租户中的任何类型的投诉后重新延续,房东只能通过证明负面(IE。,它没有与不正当的动机行事)。祝住了想要证明否定的房东好运,知道如果它丢失,它必须支付租户的法律费用。对于那些所做的人,我们建议他们有明确的文件对所拥有的租户采取的类似行动的文件 不是 在他们的租约期间提出了投诉。  

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